Арендный форс – мажор
Портал публикует очередную авторскую колонку главы агентства «РестКонсалт», совладельца ресторана Meat&Fish, сетей «Пять звезд», Lizarran и «Кантина Мариачи», преподавателя факультета «Менеджмент в ресторанном бизнесе и клубной индустрии» Сергея Миронова. В нем он анализирует арендные проблемы московских рестораторов и призывает их бороться за свои права. Предлагаем этот материал вашему вниманию.
Однажды я писал о том, что Москва — это в первую очередь город для арендодателей, а не арендаторов. Ставки аренды растут не по дням, а по часам. Те цифры, которые еще недавно были за гранью добра и зла, сегодня — повсеместно принятая норма. Ну ладно. Раз есть спрос, значит, будет и предложение. Однако поражают кабальные договоры аренды.
Обязанностей — миллион, а из прав — только одно: ни на секунду не задержать оплату. Апофеоз подобного подхода демонстрируют торговые комплексы. Договоры жесткие. Вы все должны и всем обязаны. И большинство пунктов даже не обсуждается. Либо бери, что дают, либо найдем другого. И эти «другие» находятся. А потом мы сетуем на плохую статистику соотношения «открытый — закрытый» ресторан.
Возьмем для примера процент от оборота. По договору арендатор платит арендодателю либо фиксированную ставку аренды, либо определенный процент от оборота в зависимости от того, какая сумма больше. То есть вначале, пока торговый центр и, соответственно, ваш ресторан вместе с ним только находятся в стадии раскрутки, вы платите арендную ставку. Причем вы несете убытки и ежемесячно вынуждены добавлять деньги из своего кармана. При этом торговый центр ничего не теряет. У него в отличие от вас дела идут хорошо и стабильно.
Потом постепенно ваш проект раскручивается, и вы понемногу начинаете возвращать вложенные в открытие средства. Но тут наступает обратная ситуация, и вам уже приходится платить процент с оборота. Торговый центр в финансовом плане чувствует себя еще лучше. А вы вместо одного срока окупаемости получаете в два раза больший. Стандартная практика процента от оборота — 15 процентов, а с учетом НДС — 17,7.
Предположим, закупка составляет 30 процентов, а ваши налоги при упрощенной системе налогообложения — 6. И выходит, что на каждый заработанный рубль вы отдаете 54 копейки. А есть еще зарплата, различные хозяйственные нужды, коммунальные платежи. Кроме того, эксплуатационные и маркетинговые расходы, которые требует торговый центр. Получается, что вернуть вложенные средства удастся только к окончанию пятилетнего срока аренды. Бизнес ради бизнеса.