В четверг, 15 января, состоится лекция владелеца дизайн-завода "Флакон" Николая Матушевского для студентов программы "Арт-менеджмент и галерейный бизнес". Тема: «Устройство кластера глазами владельца». Начало в 19.00. Приглашаются учащиеся группы "А-5". При подготовке к занятию рекомендуем ознакомиться с историей создания дизайн-завода, опубликованной на сайте газеты Коммерсант.

Место проведения занятия: дизайн-завод "Флакон" (Б. Новодмитровская 36/4, стр.1-14)

Творческие метры

Меньше всего дизайн-завод "Флакон" напоминает обычный бизнес-центр. Граффити на стенах, разноцветные скамейки и дизайнерские инсталляции во внутреннем дворе. Летом здесь работает бассейн и проходят пляжные вечеринки, осенью — фермерские ярмарки, зимой открывается каток и выставки современного искусства.

Публика на дизайн-заводе — в основном молодые люди в джинсах. Хозяин "Флакона" и гендиректор УК Realogic Николай Матушевский (на фото) выглядит под стать клиентам. Матушевский посещает все мероприятия, которые проходят на "Флаконе", и раз в месяц проводит встречи с арендаторами.

Любовь к дизайнерским экспериментам оказалась делом выгодным: ценник за аренду 1 кв. м в год на "Флаконе" сейчас 18 тыс. руб. Арендаторы проходят своеобразный "фейс-контроль", а конкурс на освобождающиеся площади — три человека на место.

Волан-де-Морт из пароходства

42-летний Николай Матушевский не любит, когда его клиентов называют "арендаторами", а его самого — "девелопером". Он предпочитает представлять их "жильцами", себя — "ревитализатором". Термин "ревитализация" обычно используют косметологи, говоря об омолаживании кожи. Матушевский относит его к городским пространствам — он "омолаживает" территории заводов.

Прежде чем стать ревитализатором, Матушевский был спекулянтом: в начале 1990-х торговал спиртом Royal и компьютерами. В 1992 году его компания стала официальным дилером Hewlett-Packard в России. К началу 2000-х бизнес по оптовой и розничной продаже компьютеров приносил $2-3 млн выручки в месяц, но перестал быстро развиваться. "В какой-то момент я загрустил, управлять этим бизнесом стало неинтересно",— вспоминает Матушевский.

Идею для нового бизнеса предложил Николаю друг, владелец Московского речного пароходства, а ныне еще и глава Объединенной судостроительной корпорации Роман Троценко. Подобно тому, как в романах о Гарри Поттере большинство персонажей не произносит имя Волан-де-Морта, Матушевский, говоря о Троценко, тоже использует слова-заменители — "школьный товарищ", "партнер". Матушевского можно понять: до того как стать добропорядочным чиновником, Троценко заработал имидж одного из главных в Москве специалистов по недружественным поглощениям.

Схема, которую предложил Троценко, была проста. "Мы видели, что есть рынок акций и есть рынок недвижимости. И эти два мира практически не пересекаются",— вспоминает Матушевский. Но через покупку акций "полуживых", а потому дешевых предприятий можно было получить очень привлекательную недвижимость в Москве.

Матушевский продал компьютерный бизнес и занялся скупкой акций промпредприятий в Москве. Партнеры совершали быстрые сделки с невероятной рентабельностью. Первым объектом стал завод "Электролуч" на улице Большая Пироговская. Затем завод "Манометр" возле метро "Курская". Партнеры скупили 45% акций завода у его бывших менеджеров всего за $500 тыс., а спустя полгода перепродали пакет за $2,3 млн.

В 2003-м они купили Научно-исследовательский и конструкторский институт химического машиностроения (НИИхиммаш). Его осмотр Матушевского удивил: "В огромном помещении на 500 кв. м стояли 50 кульманов — и ни одной живой души. Внезапно показался какой-то дедушка: "Я здесь 40 лет работаю"". НИИ действительно работал — выполнял небольшие заказы для космической отрасли и даже приносил прибыль. На 40 тыс. кв. м площадей трудились около 300 человек, получается, каждый мог себе позволить 100-метровый кабинет.

Матушевский решил отремонтировать и выделить для НИИ 10 тыс. кв. м, остальные площади сдать в аренду. "Это была первая попытка привести предприятие в порядок",— вспоминает он.

Хрустальная ловушка

Как-то раз в 2005 году Николай Матушевский проезжал мимо Завода имени Калинина, где в советские годы производили хрусталь. Он отметил, что территория расположена удачно — недалеко от метро "Дмитровская", но при этом выглядит заброшенной. Матушевский выяснил, что завод принадлежит французской компании, которая пыталась наладить на нем выпуск флаконов для духов, но в начале 2000-х обанкротилась. Идеальный объект для поглощения.

Матушевский нашел общий язык с французами и выкупил компанию. Но после оформления сделки выяснилось, что основная недвижимость была продана судебным приставом. Последовали два года судебных разбирательств. В итоге Николай решил выкупить у других покупателей актив повторно. Для этого ему пришлось продать доли во всех совместных с Романом Троценко проектах.

Перепродавать полуразрушенный завод Матушевский не собирался: "На рынке предприятий к тому времени усилилась конкуренция — начались уголовные дела". Тогда он заказал проект реконструкции у агентства Knight Frank. Консультанты предложили построить на месте завода бизнес-центр. Проект тянул на $30-40 млн. Но дело было в начале 2008-го: собственных средств на строительство у Николая уже не оставалось, а банки сворачивали кредитные программы.

В 2009 году Матушевскому удалось найти партнера, чье имя он не называет, но оговаривается, что это не Троценко. По данным "СПАРК-Интерфакс", помимо топ-менеджеров "Флакона" среди совладельцев ЗАО "Реалоджик" — офшор с Британских Виргинских островов Glorix Ltd. Партнер вложил около $10 млн в замену коммуникаций, реконструкцию территории и ликвидацию свалки. Для сравнения: чтобы вывести фабрику "Красный Октябрь" с Болотного острова, у группы "Гута" ушло $500 млн.

Заморочился

В наследство от французов Матушевскому достались арендаторы, которые занимали на заводе около 10 тыс. кв. м. Остальные 15 тыс. кв. м находились в непригодном для эксплуатации состоянии. В основном помещения арендовались под склады. Часть занимал автосервис, часть — крупный продавец бассейнов "Аквалэнд". Выручка от аренды едва покрывала коммунальные платежи. Как увеличить доходы, если нет денег на ремонт и реконструкцию помещений?

Матушевский внимательно изучил опыт супруги Романа Троценко Софьи, которая годом ранее превратила заброшенный "Винзавод" в культурный центр. Но копировать концепцию в лоб Матушевский не хотел: не так уж много современных художников в Москве, да и конкурировать со "школьным товарищем" было бы неправильно. Николай рассудил, что в кризис бизнес в первую очередь начнет сокращать расходы на маркетинг и рекламу. А значит, многочисленные креативные и дизайнерские агентства, которые сидели в престижных бизнес-центрах, вполне могут обратить внимание на бюджетные локации.

Как частый посетитель выставок современного искусства и богемных вечеринок, Матушевский имел связи среди дизайнеров. Он принялся обзванивать своих знакомых, обещая отличные условия.

"Это была, по сути дела, публичная оферта — ребята, не смотрите по сторонам, я обещаю вам превратить завод в самое модное место",— вспоминает Матушевский.

 Кроме того, он демпинговал, предлагая в аренду площади по 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в полтора-два раза дешевле среднерыночной цены в офисном центре класса В.

Издатель журнала Seasons Ольга Сергеева впервые попала на "Флакон" зимой 2010 года, когда организовывала ежегодный "Дизайн-субботник". Раньше мероприятие проводилось в саду "Эрмитаж", но Ольга рассудила, что сажать цветы и деревья на старом заводе куда интереснее, чем в благоустроенном "Эрмитаже". Мероприятие прошло успешно: его посетили несколько тысяч человек. И когда осенью того же года Ольга взяла у издательского дома Sanoma Independent Media лицензию на брэнд Seasons of life, то в качестве офиса выбрала бывший гараж на "Флаконе". "Мы поверили, что здесь получится что-то необычное",— говорит Ольга.

Первым делом Матушевский открыл в одном из цехов площадку для мероприятий Space на 400 кв. м, отменил пропускную систему (в отличие от большинства офисных анклавов зайти на территорию дизайн-завода может любой человек) и стал раскручивать "Флакон" как место для художественных акций.

Вслед за Seasons подтянулись другие организаторы мероприятий. Однако наиболее активным среди них был и остается сам "Флакон". "Большинство владельцев недвижимости не хотят заморачиваться с организацией событий — это затратные, сложно окупаемые мероприятия",— говорит директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Илья Кузнецов. Это действительно так. Матушевский признает, что хотя самые популярные события собирают до 7 тыс. человек в сутки, дизайн-завод на них почти не зарабатывает.

За три года помимо Space на дизайн-заводе появились залы The Cube на 420 кв. м с передвижными внутренними стенами и Flacon Loft на 850 кв. м. В последнем есть погрузочный отсек, через который может заехать, например, автомобиль. "С точки зрения финансов было бы выгоднее поставить перегородки и сдать все под офисы, но мне нужно, чтобы на заводе все время что-то происходило",— говорит Матушевский.

Сейчас творческие мероприятия происходят на "Флаконе" каждую неделю: день Берлина или Нью-Йорка, показ мод, форум молодых предпринимателей или модный спектакль. Имидж творческого кластера помог привлечь лояльных арендаторов из числа креативных компаний.

Читать далее…